Der Referenzzinssatz für Wohnungsmieten sinkt auf 1,25 Prozent. Viele Mieterinnen und Mieter haben nun deshalb einen Anspruch auf eine Senkung ihrer Mieten. Wie das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) am Montag auf ihrer Webseite mitteilte, beläuft sich dem Referenzzinssatz zugrundliegende Durchschnittszinssatz aktuell auf 1,37 Prozent. Dies führt dazu, dass auf ein Viertelprozentpunkt gerundet ein Zinssatz von 1,25 Prozent resultiert. Was sind die Folgen? Fünf Antworten zum Thema.
Der Referenzzinssatz ist eine der Richtgrössen für die Wohnungsmieten. Er wird beigezogen, um Änderungen des Hypothekarzinsniveaus auf die Mieten zu übertragen. Der Referenzzinssatz bildet quasi die Kosten ab, die dem Hauseigentümer zur Finanzierung einer Liegenschaft entstehen. Der Referenzzinssatz ist massgebend für die Mieten der meisten Mietwohnungen - davon ausgeschlossen sind einzig gewisse über eine staatliche Förderung finanzierte Liegenschaften sowie Genossenschaftswohnungen, deren Mietzinse einer staatlichen Kontrolle unterliegen.
Wann können Mieter aufgrund des Referenzzinsatzes auf tiefere Mieten pochen?
Grundsätzlich dann, wenn der Referenzzinsatz sinkt. Da dies aktuell nicht der Fall ist, ist auch für Mieter kein neuer Anspruch auf eine Mietzinssenkung entstanden. Mieter allerdings, die im Sommer 2017, als der Referenzzinssatz letztmals sank, kein Gesuch auf eine Mietzinssenkung eingereicht haben, können dies auch nachträglich noch tun. Wer schon mehrere Jahre in derselben Wohnung lebt und nie eine Mietzinssenkung beantragt hat, der kann sogar geltend machen, dass der Referenzzinssatz im Laufe der Zeit mehrfach gesunken ist.
Eine Senkung des Referenzzinsatzes um 0,25 Prozentpunkte entspricht einer Senkung des Mietzinses um rund 2,9 Prozent. Allerdings haben die Vermieter die Möglichkeit, Mietzinssenkungen aufgrund des Hypothekarzinses mit gestiegenen Betriebs- und Unterhaltskosten der Liegenschaft zu verrechnen. Gewisse Vermieter gewähren Mietzinssenkungen von sich aus automatisch.
Kann eine Veränderung des Referenzzinsatzes auch zu einer Erhöhung des Mietzinses führen?
Ja, wenn der Zinssatz steigt, können Vermieter darauf abgestützt die Mieten erhöhen. Seit der Einführung des Referenzzinsatzes im Jahr 2008 war dies aber noch nie der Fall.
Weshalb werden Mietzinssenkungen nicht automatisch gewährt?
Eine automatische Anpassung der Mieten ist gesetzlich nicht vorgesehen, weder bei einem Rückgang des Referenzzinssatzes noch bei einem Anstieg. Wer ein Gesuch um eine Mietzinssenkung stellt und mit der Antwort des Vermieters nicht einverstanden ist, kann indes an eine Schlichtungsbehörde gelangen. Nach der Senkung des Referenzzinssatzes im Sommer 2017 ist die Zahl von Miet-Schlichtverfahren denn auch deutlich gestiegen.
Wie das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) diesen Frühling mitteilte, hatten die Behörden in der zweiten Jahreshälfte 2017 2068 Verfahren wegen Mietzinssenkungen zu bewältigen. Im Halbjahr davor waren es nur 698 Verfahren gewesen.
Wie wird der Zinssatz eigentlich berechnet?
Der Referenzzinssatz entspricht dem volumengewichteten durchschnittliche Zinssatz aller Hypothekarforderungen von Schweizer Banken. Ausgerechnet wird der Satz von der Schweizerischen Nationalbank im Auftrag des BWO. Die Banken müssen der Nationalbank dafür die notwendigen Daten zur Verfügung stellen. Der aus den Berechnungen resultierende Durchschnittssatz wird danach auf ein Viertelprozent auf- oder abgerundet.
(awp/ccr)