Ausländisches Kapital sucht Schweizer Grund. Wer hiesige Immobilien kaufen darf und Zugang zu ausländischem Geld hat, der kauft. Deshalb fällt Immo-Händlern in Ballungsräumen auf, dass bei fast jedem zweiten Kauf eine ausländische Käuferschaft im Spiel ist. Ob diese liberale Haltung der Schweiz guttut?
Zweifel sind angebracht. Häuser sind nicht Käse, den man beliebig nachreifen lassen kann. Leider gibt es keine Statistik, wie es sie in den 60er- bis 90er-Jahren gab. Forderungen des Parlaments, die Käufe mit ausländischem Kapital zu erfassen, scheiterten wiederholt. Nur Verkäufe von Ferienwohnungen an Ausländer werden erfasst.
Wie weit die Zusatznachfrage durch ausländisches Kapital legal ist, weiss man nicht. Es gibt keine Studie dazu. Missbräuche sind in Bundesgerichtsurteilen als Einzelfälle dokumentiert. Es sind dies Puzzlesteine in einem unbekannten Ganzen.
Sie zeigen, dass da ein krimineller Wille besteht, an Schweizer Boden heranzukommen. In der Art etwa, dass Ausländer schweizerisch beherrschte Aktiengesellschaften vortäuschen, die Wohnhäuser mit ausländischen Krediten kaufen, um später Aktionäre zu werden – und so verbotenerweise zu Schweizer Wohnungsbesitzern.
Das Gesetz, das vor dem Verkauf an ausländische Besitzer schützen sollte, heisst Lex Koller, benannt nach dem früheren St. Galler Bundesrat Arnold Koller. Heute ist es so löchrig wie ein Emmentaler. Das war früher anders. Die Schweiz wehrte sich seit den 1960er-Jahren gegen den «Ausverkauf der Heimat».
Die Kapitalanlage für hier lebende Ausländer war verboten
Ab 1984 galten harte Bedingungen. Kaufen durften ausländische Personen nur für den Eigenbedarf. Die Kapitalanlage war verboten. Fabriken und Büros gehörten Schweizer Investoren. Dann kam Justizminister Koller und weichte die Regeln auf: wegen einer hausgemachten Immobilienkrise. Ausländisches Geld sollte die inländische Immobilienwirtschaft retten, so der Konsens. Seit 1997 wurde das Gesetz dann dreimal gelockert. So entstanden die Löcher im Käse. Seitdem nutzt eine vielfältige ausländische Klientel diese Chance.
Sie tut dies, weil die Schweiz politisch und wirtschaftlich stabil ist. Nicht Spekulation steht im Vordergrund, sie wird steuerlich gebremst. Auch die vergleichsweise eher tiefen Immobilienrenditen spielen eine kleine Rolle. Was lockt, ist der Kapitalschutz, ähnlich wie beim Gold. Immobilienwerte steigen seit dreissig Jahren und haben sich seit 2000 im Schnitt mehr als verdoppelt – sehr zuungunsten der inländischen Nachfrage.
Natürlich steigen die Preise nicht nur wegen ausländischer Käufer. Die Einkommen sind ebenso gestiegen wie die Preise. Die Nachfrage nach Wohnraum steigt, Bauland ist knapp. Hypotheken sind vergleichsweise billig, der Markt ist illiquide.
Dies treibt etwa Zürcher und Zuger Käuferschaften in den Aargau und den Thurgau und Basler in den Jura und nach Solothurn. Die Personenfreizügigkeit hat diesen Trend wohl verstärkt.
Kader ausländischer Herkunft sind besser bezahlt als schweizerische, sie haben eher Zugang zu Hypotheken.
Hier lebende EU-Bürger dürfen beliebig in Wohnungen anlegen. Drittstaatenkader, die wegziehen, dürfen ihr Haus behalten. Kader ausländischer Herkunft sind besser bezahlt als schweizerische, sie haben eher Zugang zu Hypotheken. Je grösser ihre Kaufbereitschaft, desto höher der Preis. «Die Zuwanderung führte dazu, dass die Nachfrage nach Grundstücken in den letzten Jahren stark zugenommen hat», stellte der Bundesrat vor zwölf und sieben Jahren fest. Das gilt bis heute.
Der Zweck der Lex Koller ist, Immobilien vor ausländischem Kapital zu schützen – und nicht, sie freizugeben. Forderungen im Parlament nach weniger Löchern im Gesetz sind zu unterstützen.