Welche Trends sehen Sie für das Immobiliengeschäft und was hat sich durch
die Corona-Krise verändert?
Andreas Ingold: Die aktuelle Krise zeigt, wie wichtig attraktiver Wohnraum ist. Daher wird der Wohnraum als Oase und Wohlfühlzone sowie Rückzugsmöglichkeit an Bedeutung gewinnen.

Aufgrund der Homeoffice-Erfahrungen der letzten drei Monate könnte der Trend zu grösseren Wohnungen ein realistisches Szenario sein und auch die steigende Attraktivität von Wohnraum auf dem Land. Zudem wird sich die Digitalisierung weiter signifikant auf unsere Arbeitswelt, das Bauen und die Nutzer auswirken. BIM- Modelle (Building Information Modeling), die Entwicklung von Ökosystemen, Eigentümer- und Mieterplattformen lassen grüssen!

Wie wirkt sich die Digitalisierung aus?
Ein gutes Beispiel ist der Prozess einer Vermietung. Bewerbungsprozess, Abklärungen über den Mieter, Erstellung des Mietvertrages und auch die Unterschrift können komplett online erfolgen. Früher hat das drei bis vier Wochen gedauert, heute erfolgt das innerhalb von zwei bis drei Tagen.

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Spart das gleichzeitig auch Personal?
Ja, im Prozess werden wir effizienter. Diese freien Ressourcen konnten wir in der Vergangenheit durch unser starkes Wachstum und die ausgeprägte persönliche Beratung sehr gut nutzen. Daher ist es nicht zu Entlassungen gekommen.

Andreas Ingold

Funktion: CEO Livit AG
Alter: 58
Wohnort: Stäfa ZH
Familie: verheiratet, zwei Kinder
Ausbildung: Handelschule und Banklehre, Eidg. Fachausweis Immobilienbewirtschafter SVIT,
Eidg. Fachausweis Schätzer SVIT, Betriebswirtschaftliche Ausbildung St.Galler Business School, Eidg. Fachausweis Projektmanager SGO

Das Unternehmen
Die Livit AG ist eine 100-prozentige Tochter von Swiss Life und grösster Schweizer Immobilienbewirtschafter. Sie betreut 180'000 Objekte sowie 3 Millionen Quadratmeter Gewerbeflächen.

Wie stellen Sie sicher, dass Sie wichtige digitale Entwicklungen und Trends nicht verpassen?
Seit über zehn Jahren beschäftigen wir uns mit der Digitalisierung und tätigen jedes Jahr signifikante Investitionen in Millionenhöhe. Wir betreiben ein sehr aktives Changemanagement und entwickeln unsere Jobprofile laufend.

Welche Ziele haben Sie sich für die nächsten ein bis zwei Jahre gesetzt?
Zwei Themen stehen bei uns im Fokus: Zum einen entwickeln wir gerade ein Livit-Ökosystem, basierend auf einer Mieter- und Lieferantenplattform, zum anderen bauen wir gerade einen neuen Geschäftsbereich auf – das Center- und Arealmanagement.

Was ist das Livit-Ökosystem?
Wir wollen Eigentümer, Mieter und Lieferanten auf einer digitalen Plattform zusammenbringen. Wenn ein Mieter beispielsweise von Zürich nach Basel umzieht, haben wir ein Interesse daran, dass er in Basel auch wieder in eine von Livit betreute Wohnung einzieht.

Beide Seiten kennen sich, das macht die Transaktion wesentlich effektiver und für Eigentümer noch sicherer. Zudem profitieren die Teilnehmer des Ökosystems gegenseitig voneinander.

Der Mieter bekommt eine Wohnung in Basel angeboten, gibt es weitere Vorteile?
Der Mieter spart sich eine Menge Zeit für die Wohnungssuche und beim Abschluss des Vertrags. Er weiss, dass er es mit einem zuverlässigen Bewirtschafter und Eigentümer zu tun hat. Da wird es keine bösen Überraschungen geben.

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Gleichzeitig kann der Mieter von unseren Rahmenverträgen mit Lieferanten profitieren. Wir können Abschlussreinigung, Umzugsunternehmen, Verkäufer von Haushaltsgeräten, Maler, Elektriker und andere Handwerker zu attraktiven Bedingungen anbieten. Die Mietzins-Nebenkosten werden sinken.

Andreas Ingold CEO Livit

«Der Staat will mit der 40/60-Regel ins Privatrecht eingreifen. Das ist nicht zu akzeptieren.»

Quelle: ZVG

Ist Ihr Engagement für Mieter gestiegen?
Das ist sicher so. Vor noch fünf Jahren, als es kaum freie Wohnungen gab, war der Mieter ja eher Bittsteller. Das Blatt hat sich gewendet. Mieter sind heute in einer ganz anderen Position.

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Wann startet die Plattform?
Bis zum Ende des Jahres wollen wir zumindest das Pilotprojekt am Start haben, das ist das Ziel.

Zu Ihrem anderen Fokus – der Aufbau des neuen Geschäftsbereichs Center- und Arealmanagement. Warum gehen Sie gerade in diesen Bereich?
Unsere Eigentümerin, die Swiss Life, hat im Juli das Glattzentrum in Wallisellen übernommen. Dort werden wir ab Oktober auch den Betrieb und insgesamt rund fünfzig Mitarbeitende übernehmen. Das war für uns der Startschuss, um in diesen Bereich einzusteigen.

Durch den wachsenden Online-Handel geraten viele Einkaufszentren unter Druck, in den USA gibt es erste Pleite wellen. Ist das überhaupt ein zukunftsorientierter Bereich?
Wir konzentrieren uns auf grössere Zentren, die aus unserer Sicht sehr gute Marktchancen haben, gerade wenn sie sich als Erlebniscenter profilieren wie das Glattzentrum. Kleinere und mittlere Zentren werden sicherlich eher Schwierigkeiten bekommen, sich im Markt zu behaupten.

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Viele Firmen habe in der Krise Kostensenkungsprogramme aufgesetzt. Sie auch?
Natürlich ist der Kostendruck permanent vorhanden. Gleichzeitig gehört es zu unseren Managementaufgaben, laufend zu überprüfen, wie wir noch effizienter werden können. Zurzeit schauen wir uns unter anderem die Supply Chain genauer an.

Wir vergeben jährlich Aufträge in Höhe von rund 500 Millionen Franken an zahlreiche Lieferanten. Wenn wir inskünftig unsere Bestellungen und Vergaben bündeln und auf weniger Lieferanten konzentrieren, werden bessere Konditionen möglich sein.

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Swiss Life übernimmt Glatt-Zentrum von Migros. Auf die Geschäfte der Migros im Glattzentrum habe der Verkauf keine Auswirkungen, teilen die beteiligten Konzerne mit. Mehr hier.

Sie stehen unter Kostendruck und müssen in die Digitalisierung investieren, gleichzeitig führt eine negative Marktentwicklung zu steigenden Leer ständen mit Einnahmenausfällen. Ein Teufelskreis?
Nein, so würde ich das nicht bezeichnen. Zudem sind unsere Leerstandsquoten mit 2 Prozent bei Wohnungen und 3,6 Prozent im Gewerbe auch dank unserem digitalen Wiedervermietungsprozess und Investitionen in zusätzliches Know-how glücklicherweise sehr niedrig.

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Es ist aber richtig, dass wir heute viel mehr Aufwand betreiben müssen und dieser Mehraufwand von den Eigentümern nicht honoriert wird.

Warum nicht?
Unser Honorar bemisst sich in der Regel an den tatsächlichen Mieteinnahmen, marktüblich sind 3 bis 5 Prozent der Ist-Miete. Stehen Büros oder Wohnungen leer, fliesst auch kein Honorar, während unser Aufwand natürlich dann besonders hoch ist, um diese Leerstände zu reduzieren.

Aus der Sicht des Eigentümers die beste Motivation für Sie, neue Mieter zu finden.
Ja, die Verträge sind vor vielen Jahren bewusst erfolgsorientiert entwickelt worden. Leider sind diese dazu auch relativ schwammig formuliert, was Interpretationsspielraum hinsichtlich des Leistungsumfangs zulässt. Zeitgemässer wären heute Modelle, die eine Basisleistung beinhalten und mittels frei wählbarer Zusatzmodule sowie eines stärkeren Performancebezugs erstellt würden.

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Was ist denn heute anders, abgesehen von der negativen Marktentwicklung?
Die Ansprüche der Eigentümer in Bezug auf Transparenz beispielsweise. Früher haben wir vier bis fünf Reports erstellt, heute sind es bis zu fünfzig. Für das gleiche Honorar. Auch die Auseinandersetzung mit dem Kunden, die Beratung, ist viel umfangreicher geworden. Die Kunden sind anspruchsvoller geworden und verlangen auch besser ausgebildete Bewirtschafter als Gesprächspartner.

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Wie sehr leiden Sie unter der Corona-Krise?
Wir hatten über 2200 Mietzinsstundungs- und Reduktionsgesuche von Gewerbe- und Retailmietern. Die Eigentümer haben sich grösstenteils sehr kulant gezeigt und auch Mieten von ein bis zwei Monatsmietzinse erlassen. Ich bin jedoch der Meinung, dass die schwierigen Zeiten erst kommen und dass auch mit Konkurswellen zu rechnen ist.

Es könnte ein Bundesgesetz für die Reduzierung der Geschäftsmieten kommen: Für die Periode der angeordneten Schliessung oder Einschränkung der Tätigkeit sollen Mieter 40 Prozent bezahlen und Vermieter 60 Prozent des Mietzinses tragen.
Die Regulierungen haben in den letzten Jahren ohnehin schon massiv zugenommen. Aktuell will der Staat mit der 40/60-Regel ins Privatrecht eingreifen, was aus meiner Sicht, auch als Präsident des Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft, nicht zu akzeptieren ist. Es sollten partnerschaftliche Lösungen zwischen Mieter und Vermieter gefunden werden. Dass dies möglich ist, zeigt die Praxis. Wir allein haben bereits rund 800 Lösungen realisiert.

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Das Arbeiten im Homeoffice hat einen gewaltigen Schub erhalten. Wird das nicht zwangsläufig dazu führen, dass Unter nehmen ihre Büroflächen reduzieren?
Das ist sicherlich zu erwarten. Gleichzeitig gibt es einen gegenläufigen Trend: Man wird den Mitarbeitenden wieder mehr Fläche zur Verfügung stellen. Ich bin davon überzeugt, dass die Zeiten, in denen die Unternehmen die Quadratmeter pro Mitarbeitende immer weiter reduziert haben, erst einmal vorbei sind.

Podcast Tipp

Wie retten wir die Wirtschaft? Antworten finden Sie im «HZ Insights» Podcast.

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Erwarten Sie Umschichtungen im Bestand der von Ihnen bewirtschaften Immobilien?
Da die durch uns betreuten institutionellen Eigentümer alle langfristige Anlagestrategien verfolgen, erwarten wir keine signifikanten Umschichtungen. Auch sind aufgrund der niedrigen Zinsen Investitionen in Renditeliegenschaften nach wie vor sehr gefragt.

Angenommen, der Verwaltungsrat stellt Ihnen 50 Millionen Franken für Investitionen zur Verfügung, um die Zukunft des Unternehmens zu sichern. In was würden Sie investieren?
Grundsätzlich würde ich unseren eingeschlagenen Weg der Unternehmensentwicklung und Digitalisierung weiter vorantreiben – dies einfach mit noch mehr Ressourcen und noch schneller!

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