Die Finanzierung der Traumimmobilie wird teurer. Die Hypothekarzinsen haben in den letzten Wochen deutlich angezogen. Banken verlangen für eine zehnjährige Fixhypothek zum Teil wieder über 2 Prozent, wie eine Studie von Moneyland zeigt.

Für Personen, die über den Kauf einer Immobilie nachdenken, geht es um viel Geld. Wer eine Wohnung oder ein Haus für 1 Million kauft, belehnt das Objekt häufig mit dem Maximalbetrag. Das sind 80 Prozent des Kaufpreises. 800’000 Franken. 1 Prozentpunkt Aufschlag in der Hypothek bedeutet in diesem Fall: 8000 Franken höhere Zinskosten im Jahr. Das sind fast 700 Franken im Monat. Auf die ganze Laufzeit hochgerechnet geht es um 80’000 Franken.

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Anfang 2021 gab es Hypotheken ab 0,8 Prozent Zins. Das Maximum seinerzeit: 1,3 Prozent. Neuerdings ist das Minimum bei 1,3 Prozent, das Maximum bei knapp über 2 Prozent. Im Schnitt kostete eine zehnjährige Festhypothek 1,7 Prozent. Der Median liegt bei 1,8 Prozent. Das heisst: Jede zweite Hypothek, die am Markt angeboten wird und auf zehn Jahre ausgelegt ist, kostet 1,8 Prozent und mehr im Jahr.

Ähnlich ist die Entwicklung bei den fünfjährigen Hypotheken, wenngleich bei den Fünfjährigen immer noch jeder zweite Hypozins unter 1,4 Prozent liegt. 

Nach dem russischen Angriff auf die Ukraine vom 24. Februar verbilligten sich Schweizer Festhypotheken zunächst. Mittlerweile ist dieser Effekt verpufft. Der Hintergrund sind Ängste über steigende Rohstoffkosten und – damit verbunden – die anziehende Inflation. 

«Der Krieg in der Ukraine heizt die ohnehin schon hohe Inflation weiter an, was für eine Straffung der Geldpolitik beziehungsweise für Zinsanhebungen spricht», sagt Felix Oeschger, Analyst bei Moneyland.

Pensionskassen besser als Banken

Momentan spreche vieles dafür, dass es auch in der Schweiz zu baldigen Leitzinserhöhungen kommen werde. «Die hohe Inflation in den USA und Europa hat durchaus das Potenzial, auch die Schweizer Hypothekarzinsen weiter in die Höhe zu treiben», so Oeschger.

Wer jetzt eine Immobilie finanzieren will, sollte die Angebote vergleichen. Bei zehnjährigen Festhypotheken beträgt die Differenz zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter fast 0,8 Prozentpunkte. Bei den fünfjährigen Festhypotheken sind es 0,7 Prozentpunkte. 

Ein Vergleich am Markt zeigt auch: Pensionskassen bieten häufig die besseren Konditionen. Während der durchschnittliche Hypothekarzinssatz von Schweizer Banken und Versicherern für fünfjährige Festhypotheken bei 1,35 Prozent und für zehnjährige Festhypotheken bei 1,73 Prozent liegt, verlangen Pensionskassen im Schnitt nur 1,10 Prozent für fünfjährige und 1,47 Prozent für zehnjährige Festhypotheken.

Berücksichtigt werden sollte jedoch, dass Pensionskassen bei der Vergabe von Hypotheken tendenziell restriktiver vorgehen. Beispielsweise gibt es Pensionskassen, die Hypotheken nur an die eigenen Versicherten vergeben oder keine zweiten Hypotheken anbieten.

Wohneigentum: Die bessere Aktie?

Die Raiffeisen, der grösste Player im Schweizer Hypothekarmarkt, hat die Eigenkapitalrenditen von Investitionen in Aktien und in ein Eigenheim verglichen. Das Ergebnis: Ein zu zwei Dritteln mit Fremdkapital finanziertes, selbstgenutztes Eigenheim lieferte über die letzten 25 Jahren eine genau gleich hohe Rendite wie eine Investition in ein diversifiziertes Aktienportfolio. 

Zentral für diese Aussage sind drei Faktoren: erstens die Wertsteigerung an sich. Zweitens die Hebelwirkung durch Fremdkapital. Drittens die Ausschüttungsrendite in Form von eingesparter Miete. Wenn diese Faktoren richtig einbezogen werden, können Wohnimmobilien locker mit einem Aktienportfolio mithalten. 

Die nicht finanzielle, immaterielle Rendite, die ein Eigenheim vielen Besitzern darüber hinaus bietet, ist nicht eingerechnet. Bei den Kosten ist aber alles einberechnet – Steuern (Eigenmietwert, latente Grundstückgewinnsteuer), Unterhalt, Zins, Amortisation, weiteres.

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