In dieser dunklen Jahrezeit brennt in vielen Wohnungen kein Licht: Im ganzen Land stehen Zehntausende Objekte leer. Besonders auf dem Land, abseits der grossen Zentren, grassiert der Leerstand. Da verwundert es, dass die Mieten im breiten Markt dennoch nicht unter Druck geraten. Zwar sinken die Angebotsmieten – die Mieten für neue und wieder zu vermietende Objekte – schweizweit seit 2015. Die Marktmieten haben sich hingegen kaum verändert.

Wieso ist diese Unterscheidung wichtig? «Die Angebotsmieten bilden die Preise für im Internet ausgeschriebene Objekte ab. Das sind oft die Ladenhüter, welche Vermieter nicht anders loswerden», sagt Stefan Fahrländer vom Beratungsunternehmen Fahrländer Partner. «Viele Wohnungen gehen unter der Hand weg oder werden auf andere Wege vergeben.» Martkmieten sind nach Fahrländers Definition «die effektiv bezahlten Preise für Mietobjekte».

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Es wäre naheliegend, dass Vermieter versuchten, mit günstigen Konditionen Interessenten anzulocken. Wieso passiert das nicht im grossen Stil?

In Städten sind leere Wohnungen rar

Das Gros der Mietwohnungen steht in und um den grossen Zentren der Schweiz. Also dort, wo viele Menschen wohnen wollen. Wer hier ein Mehrfamilienhaus besitzt, hat in der Regel keine grosse Mühe, es zu füllen.

Das zeigt etwa der Blick auf den Kanton Zürich: Anfang Juni standen 6'650 Wohnungen leer. Die Leerstandquote betrug somit 0,89 Prozent und war deutlich tiefer als der Schweizer Wert von 1,66 Prozent.

Lassen sich keine Mieter finden, haben Eigentümer ein Interesse daran, die Mieten unverändert zu lassen. Mehrfamilienhäuser gehören mehrheitlich institutionellen Investoren, etwa Pensionskassen oder Versicherer. Wenn sie die Wohnung günstiger vergeben, müssen sie in der Regel die Bewertung anpassen. Eine solche Wertberichtigung möchten sie natürlich vermeiden.

So versuchen sie, Mieter auf andere Weise zu ködern. Den neuen Bewohnern wird beispielsweise eine Monatsmiete erlassen, oder sie erhalten einen kostenlosen Parkplatz. Diese Nebenleistungen «tauchen in den (..) Mietverträgen nicht auf und können daher auch nicht eingepreist werden», schreiben die Immobilienexperten von Fahrländer Partner in ihrem aktuellen «Immobilien Almanach Schweiz 2020».

Im Mittelland haben Mieter die Wahl

Hinzu kommt ein weiterer Grund: Viele der halbleeren Mehrfamilienhäuser stehen am falschen Ort – in Gemeinden im Mittelland, wo es nicht viele Zuzüger hinlockt. Für Immobilieneigentümer ergibt es wenig Sinn, bei den Mieten Kompromisse zu machen. Wenn die Nachfrage fehlt, lässt sich die Wohnungen wohl auch zu günstigeren Bedingungen nicht vergeben. Und ist die Miete einmal gesenkt, lässt sie sich später nicht einfach anheben. Mehr noch: Die anderen Bewohner im Haus könnten ebenfalls auf eine Senkung pochen.

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Trotzdem gilt: Wer heute abseits der Zentren eine Wohnung sucht, hat eine grosse Auswahl und kann vermutlich oft eine Mietsenkung heraushandeln.

Langfristig könnten die Marktmieten dennoch unter Druck geraten. Denn der Bauboom bei den Mietwohnungen hält an. Nach Einschätzung von Fahrländer Partner werden in den kommenden beiden Jahren je zwischen 47'000 und 49'000 Wohnungen gebaut. Das sind deutlich mehr, als nötig wären – der Leerstand dürfte weiter steigen.

Für Mieter gibt es zum Schluss trotz allem eine frohe Botschaft. Im März oder spätestens im Juni wird wohl der hypothekarische Referzzinssatz gesenkt. Alle Mieter können entsprechend eine Entlastung einfordern (mehr dazu hier).