Wohnen in den eigenen vier Wänden lohnt sich. Wer vor knapp zwanzig Jahren ein Haus oder eine Eigentumswohnung gekauft hat, steht jetzt mit einer Immobilie da, deren Preis sich locker verdoppelt hat. In manchen Regionen sogar noch mehr.

Die Preise kennen seit über zwei Jahrzehnten nur eine Richtung: immer weiter nach oben. Sei es auf dem Land oder in der Stadt, am See oder im Schattenloch: Die Preise ziehen an. Und an. Und an. 

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Die Pandemie hat diesen Trend nochmals angeheizt. Die beiden letzten Jahre gehören zu den besten, die der Markt erlebt hat. Das Plus über die beiden Jahre liegt im Schnitt bei 8 bis 13 Prozent – je nach Lage und Objekt. 

Häuser in Regionen wie Winterthur ZH, Murten FR, Cham ZG oder Männedorf ZH haben am meisten zugewonnen, nämlich deutlich über 13 Prozent. Das zeigen die Daten des Bundesamtes für Statistik.

Bei den Wohnungen stehen Regionen wie Thun BE, Worb BE, Rheinfelden AG und Kreuzlingen TG an der Spitze. Sie haben innert zwei Jahren über 12 Prozent an Wert zugelegt. Was das bedeutet, sehen Sie in unserem interaktiven Tool. Beispiel Thun BE: Eine Wohnung, die zu Beginn der Pandemie 900’000 Franken kostete, hat zwei Jahre später die Millionenmarke geknackt. Ihr Wert Ende 2021: 1’005’650 Franken.
 

Die Differenz: knapp 106’000 Franken. Dafür gibt es zwei brandneue Tesla Model 3, von 0 auf 100 in 3 Sekunden. Oder wer lieber den Verbrenner hat: einen Maserati Levante Modena, 350 PS, V6, 251 Kilometer die Stunde Maximalgeschwindigkeit. 

Über 100’000 Franken Wertzuwachs in zwei Jahren. Demgegenüber stehen Ausgaben. Die Hypothek muss finanziert, Amortisationen geleistet, die Betriebskosten finanziert werden. Unterm Strich bleibt trotzdem ein Gewinn, wie ein Rechenbeispiel aus Hasle bei Burgdorf BE zeigt.

Hasle bei Burgdorf ist eine ländliche Gemeinde, rund 30 Autominuten vom Berner Stadtzentrum entfernt. Eine Wohnung, die Ende 2019 noch 800’000 Franken kostete, hat in dieser Region preismässig durchschnittlich um 12 Prozent zugelegt: Ihr Gegenwert Ende 2021 war demnach 896’700 Franken. Das Plus: 96’700 Franken. 

Wohneigentum: Die bessere Aktie?

Die Raiffeisen, der grösste Player im Schweizer Hypothekarmarkt, hat die Eigenkapitalrenditen von Investitionen in Aktien und in ein Eigenheim verglichen. Das Ergebnis: Ein zu zwei Dritteln mit Fremdkapital finanziertes, selbstgenutztes Eigenheim lieferte über die letzten 25 Jahren eine genau gleich hohe Rendite wie eine Investition in ein diversifiziertes Aktienportfolio. 

Zentral für diese Aussage sind drei Faktoren: erstens die Wertsteigerung an sich. Zweitens die Hebelwirkung durch Fremdkapital. Drittens die Ausschüttungsrendite in Form von eingesparter Miete. Wenn diese Faktoren richtig einbezogen werden, können Wohnimmobilien locker mit einem Aktienportfolio mithalten. 

Die nicht finanzielle, immaterielle Rendite, die ein Eigenheim vielen Besitzern darüber hinaus bietet, ist nicht eingerechnet. Bei den Kosten ist aber alles einberechnet – Steuern (Eigenmietwert, latente Grundstückgewinnsteuer), Unterhalt, Zins, Amortisation, weiteres.

Mehr lesen Sie hier in der Originalstudie – oder in unserer Berichterstattung:

Bei einer maximalen Belehnungsrate von 80 Prozent vom Ausgangspreis summieren sich die jährlichen Zinsen auf 6400 Franken – mit der Zeit abnehmend. Die Hypothek muss gesetzlich innert 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes reduziert werden. Die Liegenschaft in Hasle bei Burgdorf ist also um 7500 Franken pro Jahr zu amortisieren. Die Betriebskosten dürften im Schnitt gegen 8000 Franken pro Jahr sein.

Hochgerechnet summieren sich die direkten Wohnauslagen in diesem Beispiel auf 43’800 Franken – für die beiden Pandemiejahre zusammen. Es bleibt ein theoretischer Überschuss von 52’900 Franken – Steueraspekte, Opportunitätskosten oder Rückstellungen nicht eingerechnet.

Unterm Strich bleibt also die Einsicht: Wohneigentum lohnt sich. Die Frage ist nur: Wie lange noch? «Die Branche hat eine Party hinter sich. Seit 24 Jahren wachsen die Preise. Zwei Drittel der Leute, die heute im Immobilienbereich tätig sind, kennen gar nichts als steigende Preise. Die Fallhöhe nimmt zu», sagt Donato Scognamiglio vom Immobiliendienstleister Iazi.

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